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もくじ
マンションを売るか貸すかで迷っている！どっちがいい？
急に転勤が決まった、高齢の親の近くに住むことになった、離婚することになった…。
引っ越す理由は色々ありますが、その時に所有しているマンションはどうしますか？
考えられる方法は2つ。売るか、賃貸として貸し出すか。どちらが良いのでしょうか？
売却してまとまったお金を得るのがいいのか、賃貸収入を得るのがいいのか、人生に何度もないことだけに判断が付きにくいですよね。
どちらの場合にしてもそれぞれメリット・デメリットがあるので、総合的に判断をする必要があります。
今回の記事では現役不動産営業マンの筆者が、あなたが「売る」か「貸す」かの判断ができるようわかりやすく解説していきます。
ぜひ参考にしてください。
マンションを「売る」か「貸す」かで悩んだ時の判断基準
まず最初に、「売る」か「貸す」かで悩んだ場合の判断基準を紹介しておきます。
上記のフローに沿って進めば、あなたが「売る」べきなのか「貸す」べきなのかが分かります。
上記のフローに書かれている内容を、もう少しこちらで補足しますね。
住宅ローン返済中の家は賃貸に出せません
意外と知らない人が多いのですが、住宅ローンを借りて住んでいる家を勝手に人に貸し出してはいけません。
住宅ローンは、あくまでもあなたが住む前提で返済条件を設定しているので、人に貸し出してしまうと契約違反になります。
勝手に他人に貸し出していることが銀行にばれると、住宅ローンの一括返済を求められるケースがあるので十分気を付けましょう。
ただし、一時的な転勤等の場合は、金融機関に許可を得ることで賃貸に出せる場合があります。
基本的には、住宅ローンを完済するか、住宅ローンから賃貸用のアパートローンに借り換えるかの2つを選択する必要があるので覚えておいてください。
定期借家契約と普通借家契約
フローチャートの最後にあった「定期借家（定期借家契約）」と「普通借家（普通借家契約）」についても、説明しておきましょう。
「普通借家契約」の場合は2年で更新を迎えることが多いのですが、「法定更新」といって、借り主が退去の意思を示さない限り契約は自動的に更新されていきます。
また、「定期借家契約」の場合は、事前にいつまでに契約を終了させるか決めておくので、期限がきたタイミングで契約は終了です。
貸し主側の都合で借り主に退去してもらうことは難易度が高いので、家に再度住むタイミングが決まっている場合は、「定期借家契約」を結んでおきましょう。
マンションを売る場合の3つのメリット
続いては、マンションを貸す場合と比較した時の、売却のメリットについて紹介していきます。
売却のメリットは主に以下の3つ。
- 売却によって現金を得られる
- 管理費や修繕積立金などマンションの維持費用が今後掛からない
- マンションは「今」が一番高い金額で売れる
それぞれ紹介します。
① 売却によって現金を得られる
当然ながら、まとまったお金が得られるのが1番の大きなメリットです。
引っ越しや、新しい住まいの準備など、転居する際には必ずまとまった費用がかさみます。
住まなくなったマンションを現金化することで、新しい生活の費用に充てることができます。
② 管理費や修繕積立金などの維持費用と手間がかからない
たとえ賃貸に出したとしても、固定資産税、管理費、修繕積立金など、所有しているだけでお金がかかるものです。
また賃貸に出した後は、管理の手間もかかりますし、入居状況なども常に気にかけていなければいけません。
マンションを売却してしまえば、維持費用や手間がかかることはないので、精神的にも楽になるメリットがあります。
③ マンションは「今」が一番高い金額で売れる
マンションは、築年数とともに基本的に価値が下がっていきます。
住まなくなったら早い段階で売却することで、将来的に売ることになったときよりも、高額で売却することができます。
マンションを賃貸に数年出した後に売る場合、売却価格が大幅に下がっていることもあり得るのです。
地価の大幅な高騰があるなどの場合を除き、今の段階で売ることが、今後売るより高額で売れることはほぼ間違いありません。
また、2020年の東京オリンピックの後には、マンションの下落が懸念されています。
不動産価格が高止まりしている今は、マンションを売却する絶好のタイミングだと言えるでしょう。
マンションを売る場合のデメリット
続いて、売却した場合の2つのデメリットについても紹介しておきます。
① ローン残債が多いと売却できない場合も
住宅ローンを借りてマンションを購入している場合、売却のタイミングで、住宅ローンを一括で返済する必要があります。
売却した金額が住宅ローンの残債を上回ればいいのですが、下回った場合は差額を自己資金や別のローンを組むなどして返済する必要があります。
マンションを査定した金額よりも住宅ローンの残債が大幅に上回る場合、そもそも売却を選択できないケースもあるでしょう。
マンションの売却時は売却代金が手元に入るだけでなく、不動産会社に支払う仲介手数料・登記費用などは出ていくお金もあることにも注意が必要です。
マンション売却後に新しい家を購入する予定の人であれば、「住み替えローン」を活用することで、残債を支払うこともできます。
住み替えローンとは、新しく組む住宅ローンに、今住んでいる家の払いきれ無かったローンを上乗せして借りる方法です。
② 今後マンションに住むことができない
賃貸に出した場合と比べた際の売却のデメリットは、再度マンションに住み直すことができないこと。
初めてのマイホームとして購入したマンションであれば、いろいろな思い出や愛着もあるでしょうから、よく考える必要があります。
マンションを貸す場合のメリット
続いてマンションを売却ではなく賃貸として運用した場合のメリットです。
主にマンションを貸す方を選択するメリットは2点です。
① 賃貸収入を得ることができる
マンションを貸し出すと、賃貸収入を得ることができるのが1番のメリット。
希望価格で貸し出し、常に借り手がいる状態を維持することができれば、マンションの維持費用を差し引いたとしても黒字になるケースもありえます。
また、ローンさえ払いきってしまえばその後はそのまま利益となるのも魅力の1つです。
また、元々分譲マンションとして使用していたマンションの場合は、賃貸用のマンションと比べてグレードが高いので、相場よりも高い賃料設定ができます。
結果として、空室にならなければ、黒字化できる可能性が高くなります。
②維持費用を経費として計上できる
居住用として使用していた場合はただの費用だったものも、賃貸に出すことで経費として計上できます。
具体的に賃貸に出した場合に経費として計上できるのは、以下の項目です。
- 住宅ローンの金利
- 固定資産税
- 管理費
- 修繕積立金
- 減価償却費
- 修繕費
経費として計上が出来れば、家賃収入で得た利益と相殺できますし、赤字になった場合でも、給与所得と通算することで節税できる場合もあります。
③ マンションに再度住むことができる
転勤などで転居を余儀なくされた場合、戻ってきたら所有しているマンションに住みたいという方も多いですよね。
マンションを売ってしまうと当然、今住んでいるマンションに住むことはできませんから、このようなケースの場合にはメリットであると言えるでしょう。
マンションを貸す場合のデメリット
続いてマンションを貸す場合のデメリットは、主に次の2つ。
① マンションに借り手がつくとも限らない
借り手がいないことには賃貸収入は得られません。
借り手がいない期間が長く続くと、出費ばかりがかさみ、収入はありませんので賃貸経営は赤字になります。
また、家賃を引き下げざるを得なくなり、借り手がいたとしても維持費用の方が高額になってしまうことも考えなくてはなりません。
マンション経営をされている人の多くに、赤字経営を余儀なくされ、物件を売却したものの借金だけが残るというケースが見られます。
また、『不動産収入をえて会社を退職しよう！』『サラリーマンでも大家さんになれる！』などと謳い、儲かる見込みのないマンション投資をさせられる事例も多発しています。
国土交通省のHPでも下記のような業者について注意転換されています。
・断ったにもかかわらずしつこく電話をかけてくる
・長時間にわたって電話を切らせてくれなかった
・深夜や早朝といった迷惑な時間に電話をかけられた
・脅迫めいた発言があった
・自宅に押しかけられ強引に契約を迫られた
・絶対に儲かるから心配ないと言われた …など
引用参考：悪質な投資マンション営業についてー国土交通省
このように、マンション経営とひとことに言っても利益を出せるのはしっかりと不動産知識を学んだ専門家だけです。
一般の人が簡単に儲かるほど甘くはないと言わざるをえません。
②住んでいる人を 簡単に退去させられない
貸しているマンションに再度住みたい時、あるいは途中で売却をしたいと思った時に借り手を退去させるのは容易ではありません。
賃貸借契約は、「現在住んでいる住人」が優先である、という考えのもと成りたっています。
借家契約（建物賃貸借契約）は、借地借家法により、賃借人の権利が保護されており、例えば家主側（賃貸人）の都合で退去を求められる場合が厳格に制限されています。
他方で、同法による規制がない事項については、契約条項を作成する家主側に有利な規定となっていることが多く、場合によっては裁判上無効とされる契約条項が堂々と記載されています。
引用参考：追い出し契約条項についてー国民生活センター
もし家主が退去を求めても、現在住んでいる住人が住み続けたいという意思を持っている場合、マンションから退去させることは基本的にはできません。
ただ、退去させられない訳ではなく、引っ越し費用を負担することや、数か月分の賃料の免除することなどで、借り手と折り合いを付けて退去させるのが一般的です。
ただし、先ほども説明した通り、「定期借家契約」と呼ばれる契約を結ぶことで、期間を定めて賃貸に出す方法もあります。
この場合は、期間が満了すれば借り手は退去させることができます。
しかし、定期借家は借り手にとってはデメリットですので、相場より安く賃料を設定しなければなかなか借り手は付きません。
また、定期借家契約にしていたのに、なかなか出ていってくれなくて結果裁判になった。という事例も多く確認されています。
どちらにしても、賃貸運営を黒字にするには、思っている以上に大変であると言えます。
「売却」「賃貸」それぞれ良し悪しはあるが賃貸のリスクは大きい
マンションを売却するか、賃貸に出すか、それぞれのメリット、デメリットについて解説してきました。
賃貸経営は難しく、賃貸に出すリスクが大きいのは言わざるをえません。
確かに、ローン残債＋諸費用が、マンション売却価格を上回る場合には、自己資産から充当する費用はあります。
しかし、ローンはどんな選択をしたとしても、必ず完済しなければならないものですし、諸費用は今後賃貸経営を生涯続ける場合を除き、売却する際には必ずかかってくる費用です。
参考→マンションを売る時にローン残高が残っているを売却する2つの方法
今後賃貸経営をするにあたり、賃貸をする際のデメリットで挙げたリスクが伴うことを考えると、少しでも高額で売却できる今、マンションを売却してしまう方が得策であると言えます。
2019年はマンション高値売却の格好のタイミングです
記事執筆時点の2019年は、不動産価格が右肩上がりに上昇しており、絶好の売り時であると言えるでしょう。
東日本不動産流通機構が発表している「首都圏の中古マンション」に関するデータを見てください。
参考：首都圏不動産流通市場の動向（2018年）｜東日本不動産流通機構
東京オリンピックが決まり、日銀の量的緩和が行われた2013年ごろから、マンション価格が右肩上がりに伸びているのが分かると思います。
表のデータは2018年までしか書かれていませんが、2019年も継続してマンション価格は上向きです。
2019年6月現在に限って言えば、10月に控えている消費税増税前の駆け込み需要も見込めるので、絶好の売却のタイミングだと言えるでしょう。
「絶対に賃貸に出す！」と決めている人はこの記事を読んでいないでしょうから、2019年のタイミングであれば私は「売却」を強くおすすめします。
「賃貸」か「売却」を決断するためにも、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう
「賃貸」を選ぶにしろ「売却」を選ぶにせよ、まずは所有しているマンションのローン残債と、マンションがいくらで売れるか知る必要があります。
ローン残債は、融資先の銀行からの書類を見れば簡単に知ることができますから、確認をしておきましょう。
一方、マンションがどれくらいで売れるかですが、マンションの査定額は、不動産のプロが周辺の相場、築年数、部屋の状態などを見て、相対的に判断しなければ算出できません。
また、査定額には不動産会社、担当者によって少なからず幅があります。
ケースによっては500万円以上の差が出ることも珍しくはありません。
正確なマンションの査定額を知るには、複数社に査定依頼することが必須です。
不動産会社の連絡先を調べてその都度物件概要を説明するのは、とても手間がかかる作業ですから、その際は冒頭でも紹介した一括査定サイトを利用してみてください。
大手から中小の不動産会社までたくさん登録されている中から、査定を依頼したい会社をチェックし必要事項を入力するだけで、一括で査定依頼をすることができるので簡単です。
最終的な売却金額は、査定金額どおりというわけにはいきませんが、不動産業者による大きなずれは防止できます。
1番やってはいけないのが、近所の不動産屋や親せきなどに相談をし、1社にすべてまかせてしまうこと。
不動産一括サイトをうまく活用する事で、ローン残債と査定額を知ることで、自己費用を用意する必要がありそうか、必要ならどれくらい用意すれば良いのか、今後の見通しを立てることができます。
筆者のおすすめは、日本初の不動産一括査定サイト「HOME4U」
不動産一括査定サイトは、2019年現在で50近く種類があります。
数が多すぎてどのサイトを使うべきか分からない人も多いのですが、筆者はNTTデータグループが運営する「HOME4U」をおすすめします。
運営歴数年の不動産一括査定サイトがほとんどを占める中、HOME4Uの運営歴は18年を数えており、長期間にわたって信頼されてきたサイトです。
事前の審査を通過した不動産会社1300社のみと提携をしているので、悪質な不動産会社と提携するリスクを減らせます。
これから不動産を「売る」か「貸す」か悩んでいる人は、活用してみてください。
マンションを売るか貸すかどっちがいい？まとめ
売却するにも賃貸にも出すにも、メリット・デメリットがあります。
しかし、マンションを売却するデメリットは、少しでも高額な売却が見込める今のタイミングで売ってしまうことで、メリットにもなると考えられます。
賃貸経営を成功させている方も中にはいらっしゃいますが、賃貸にはリスクが付きもの。
継続的にかかる維持費用の負担や、賃貸に出す不安でストレスも感じる可能性があるのならば、住まないマンションは売却して、新生活に臨みましょう！
いずれにしろ、マンションを売る前には、流れや売り方をしっかりと把握しておくことが重要です。
当サイト、マンション売る.jpで解説しているマンション売却のすべてを読んだうえで売りに出されることをオススメします。